中古マンションが迎える2つの「高齢化」　購入時に注意する3つのこと

老後に備えて一戸建てからマンションに住み替えたという話は珍しくない。子どもが独立した夫婦2人に一軒家は広すぎる、利便性の高い立地、メンテナンスの負担軽減、セキュリティーの強化などがその理由だが、価格面から新築より中古を選ぶ人も多い。実はそんな中古マンションには現在2つの高齢化という問題が迫っているという。

一つはマンションの高齢化。「国交省のHPで築40年以上のマンション数の推移を見ると、2014年末は48.5万戸、2024年末が148万戸、2034年末が293.2万戸（見込み）、2044年末には482.9万戸（見込み）。なんと今後20年で3倍以上に増加するのです」（不動産ライター）

そして、もう一つは住民の高齢化だ。「マンションが古くなるということはそれにともない住民も年齢を重ねるということ。築40年以上のマンションでは、世帯主の55％が70歳以上といわれます」（同上）

建物の老朽化と住民の高齢化。これら2つによりマンションは今、修繕費の不足という問題も生じている。

「築40年を超えると、外壁が剝がれ落ちるなどのリスクが生じ、居住者や近隣住民に危険が及ぶ可能性があります。通常マンションは12～15年おきに大規模修繕工事が必要で、そのために住民から毎月積み立て修繕費を徴収しています。しかし実際は修繕計画に対して積立金が不足しているマンションが約37％を占め、その背景には人件費、資材の高騰で修繕費用が想定より高額になった事情があります。だからといって高齢化した住民には積立金の増額は難しいです」（同上）

ほかにも住民が高齢化すると管理組合の役員のなり手が不足するなどの問題もあるそうだが、そんな状況下で、もし中古マンションを購入するとしたら、どんなことを考慮すればいいだろうか。事前にチェックすべきポイントは3つあるという。

「マンションの掲示板をチェックすること。『騒音に気をつけましょう』などの注意喚起があれば、そういう問題を抱えているということ。自転車置き場もチェック対象です。子どもを乗せる自転車が多ければ若年層が多いなど、居住者の年齢層を想定できます。さらに総会の議事録を見せてもらう。購入予定者の閲覧は可能ですが、拒否されることもあり、その場合は避けた方が無難。さらに内容が薄くないかも要チェックです」（同上）

マンションへの住み替えもいろいろと注意すべき点が多いようだ。